Il primo ostacolo che ogni “fuorisede” incontra nel suo viaggio verso la capitale lombarda è sicuramente la ricerca di una casa. Per evitare di incorrere in truffe o di soccombere a proprietari molesti, è di fondamentale importanza conoscere i propri diritti e il contratto che si andrà a firmare.
Considerando una serie di fattori, come l’accessibilità economica, le opportunità e le opinioni degli studenti attuali, Milano è la città italiana più amata dagli universitari. A confermarlo è l’ultimo QS Best Student Cities, che la posiziona al primo posto su scala nazionale e al quarantaseiesimo a livello globale, ma non solo: negli ultimi anni gli studenti in arrivo da fuori regione e dall’estero sono aumentati in tutte le sue università, pubbliche e private.
Se un tempo le grandi metropoli come Milano erano un polo di attrazione, luogo di occasioni e opportunità, ad oggi lo rappresentano ancora, ma ad un prezzo molto più elevato. Questo perché i salari sono ormai bloccati sulle stesse cifre da anni, mentre il costo della vita aumenta.
Caso eclatante è rappresentato proprio dalla capitale lombarda, considerata la città più cara d’Italia, in cui, ad oggi, per gli affitti si spende in media 20 euro al metro quadro (più del 2,6% da gennaio 2022 e del 13% rispetto a un anno fa). Se le spese crescono, i salari non tengono il passo: nella dichiarazione dei redditi 2021, il reddito medio lordo milanese era di quasi 32 mila euro pro capite. Di conseguenza, ipotizzando di avere un bilocale a Milano da 50 metri quadri da 20 euro al metro quadro, l’affitto si aggira sui mille euro mensili. Se lo stipendio mensile, però, è sui 2.444 euro (diviso per le 13 mensilità), questo significa che ben il 41% del reddito sarà speso per pagare l’affitto. Si parla di quasi la metà dell’intero stipendio di un individuo, una spesa estremamente gravosa che si andrà a sommare agli ulteriori costi di vita. Senza poi contare il rischio di truffe, una piaga che colpisce da anni il mercato immobiliare milanese.
A fronte di ciò, in un’ottica di tutela e risparmio, risulta fondamentale possedere una sommaria conoscenza di alcune particolarità del contratto di locazione ad uso abitativo, delle sue varianti e di alcune tendenze del mercato immobiliare di Milano. Il Codice civile, all’art. 1571, enuncia “La locazione è il contratto con il quale una parte si impegna a far godere all’altra una cosa … immobile per un dato tempo, e verso un determinato corrispettivo”. Nel 2021 il numero di nuovi contratti di locazione, trasmessi telematicamente o presentati allo sportello per la registrazione, è stato di poco superiore a 1,7 milioni: il 10,4% in più rispetto all’anno precedente – dei quali solo le unità locate ad uso abitativo sono state 1.365.646, oltre l’80%.
Il contratto di locazione – per la cui validità è necessaria la forma scritta – consta di più tipologie: può essere a canone libero, concordato, ordinario transitorio e agevolato per studenti.
Nel primo caso i contraenti sono liberi di determinare l’ammontare del canone, le modalità di pagamento e gli altri elementi del contratto. Sono invece stabilite dalla legge la determinazione della durata minima (che è 4+4) e le modalità di rinnovo. Nel secondo caso, il corrispettivo da versare periodicamente è fissato tra un minimo e un massimo in virtù di criteri stabiliti in appositi accordi stipulati tra le associazioni dei proprietari di immobili e dei conduttori. Le parti possono definire il valore del canone, la durata (che non può essere inferiore a 3+2) e altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito dai suddetti accordi. Molto spesso nell’ambito del “concordato” si sente parlare della cosiddetta cedolare secca, non è altro che un regime di tassazione agevolato al 10% previsto per immobili che si trovano in comuni ad alta tensione abitativa – la cedolare secca può essere applicata anche nei contratti a canone libero, nei quali però incide per più del doppio (21%).
Le altre tipologie di contratti ad uso abitativo sono quello “ordinario transitorio” e “agevolato per studenti”. Il contratto per esigenze abitative transitorie viene stipulato allorché una delle parti abbia un bisogno solo temporaneo di prendere in locazione un bene, senza impegnarsi per un lungo lasso di tempo (si pensi alla mobilità lavorativa, l’apprendistato e la formazione professionale). Anche il contratto a studenti universitari rientra nel genus della locazione transitoria, esso è riservato a studenti iscritti ad un corso di laurea, di perfezionamento o di formazione post-laurea, come master, dottorati, specializzazioni, in un comune diverso da quello di residenza.
L’interesse del conduttore al pacifico godimento dell’immobile richiede tutela non solo nei confronti di atteggiamenti vessatori del locatore, ma anche contro eventuali molestie di terzi (come ad esempio i condomini).
In tal caso la legge consente al conduttore – che è nella detenzione della cosa (cioè se è già entrato nel “possesso” dell’immobile), in caso contrario potrà solo rivolgere al locatore un’azione di inadempimento – di agire personalmente contro chi arreca la molestia per ottenerne la cessazione oltre al risarcimento del danno.
Al momento della conclusione del contratto, solitamente, viene versato anche il deposito cauzionale, si tratta di una somma posta a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni contrattuali e degli eventuali danni posti in essere durante il godimento dell’immobile. La cauzione non può superare le 3 mensilità ed è produttiva di interessi, pertanto, al momento della scadenza del contratto, il locatore dovrà restituirla maggiorata degli interessi maturati. Naturalmente, la cauzione verrà restituita al conduttore qualora riconsegni l’immobile nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto. In casi come questi, per evitare indebiti approfittamenti, converrebbe sempre accompagnare alla restituzione delle chiavi la redazione del verbale di consegna.
Il recesso – lo strumento (o più correttamente, il diritto potestativo) posto dall’ordinamento a tutela delle parti – è l’atto con cui una parte si scioglie dal vincolo di un contratto. Si tratta di una facoltà che per essere esercitata deve essere concordata dai contraenti o prevista dalla legge: si parla quindi di recesso legale e di recesso convenzionale. Il recesso legale è senz’altro lecito qualora ricorrano gravi motivi (si intendono fatti estranei alla volontà del conduttore, come ad esempio un trasferimento lavorativo), oppure se comunicato con un preavviso di 6 mesi (si ricordi che il canone di locazione dev’esser versato puntualmente anche in questo periodo). Il recesso convenzionale è quello stipulato dalle parti inserendo nel contratto un’apposita clausola, esso è consentito a prescindere dai gravi motivi (necessari nel recesso legale). Il suo esercizio è possibile in qualsiasi momento, mentre gli effetti saranno prodotti dopo 6 mesi dalla sua notificazione all’altra parte del rapporto (i quali possono esser facilmente ridotti a 3 in sede di trattativa, cosa assolutamente consigliata).
Fin qui abbiamo fatto prevalentemente riferimento al recesso del conduttore, ma anche al locatore è data facoltà di recesso in alcuni casi previsti dalla legge (ad esempio l’art. 1612 c.c. prevede che il locatore possa recedere anticipatamente dal contratto di locazione – con un preavviso di 6 mesi – per abitare egli stesso nella casa affittata). Ai fini del recesso, che è sempre gratuito – salvo sia stata contrattualmente prevista una multa penitenziale da versare per esercitare tale diritto – la legge richiede espressamente la comunicazione per mezzo di raccomandata A/R (fornita da qualsiasi ufficio postale) o PEC, si ricordi che in caso di mancato preavviso il conduttore sarà tenuto a risarcire il danno.
Quanto alla documentazione ulteriore al contratto, ogni immobile concesso in locazione deve essere dotato del certificato di agibilità.
Tale documento attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Il locatore deve poi consegnare al conduttore l’Attestato di prestazione energetica (APE), ossia il documento che attesta le caratteristiche energetiche di un edificio.
Quanto ai costi, da una rapida indagine svolta sul report di idealista, il periodo migliore per cercare casa è sicuramente quello primaverile o autunnale (inoltrato). Un’altra voce che sicuramente incide sul costo complessivo è la provvigione dell’agenzia – che di solito si attesta intorno al 15% del canone annuo – : il consiglio è quello di volgere la propria ricerca agli affitti tra privati (a Milano è molto semplice trovarli in gruppi sui social). Questi sono spesso evitati per paura di possibili inganni o più semplicemente per la poca fiducia, tuttavia è opportuno ricordare che, qualora si facciano le dovute ricerche e si rispettino le suddette accortezze, non dovrebbe sorgere alcun problema (o perlomeno nessun problema che un’agenzia possa risolvere).
Quelli fin qui menzionati sono i cardinali elementi – nonché fondamentali strumenti di protezione – posti a presidio del rapporto di locazione: la loro sommaria conoscenza permette non solo di evitare coscienziosamente proposte truffaldine, ma soprattutto di precostituirsi autonomamente una via d’uscita a tutela di possibili futuri approfittamenti di terzi o del proprietario.
Articolo di Armando Cencini
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